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Wer
ein Grundstück verkaufen oder Räume vermieten möchte,
tut dies regelmäßig nicht selbst, sondern wendet sich an
einen Haus- und Grundstücksmakler.
Der Hamburger Rechtsanwalt und Justitiar des Ring
Deutscher Makler (RDM) Landesverband Hamburg empfiehlt
in diesem Fall die Erteilung eines so genannten
Alleinauftrages und erläuterte die Vor- und Nachteile
gegenüber "Der Welt am Sonntag".
Der
„normale“ Maklerauftrag, der bereits dadurch zustande
kommt, dass ein Kunde einen Makler bittet, seine
Immobilie zu vermarkten, verpflichtet den Makler nicht
etwa, für seinen Kunden auch tätig zu werden.
Wenn dem Makler also die Vermarktung zu schwierig oder
zu aufwendig erscheint, kann er ohne weiteres die Hände
in den Schoß legen oder auf den Auftrag ganz verzichten,
der Kunde hätte dann das Nachsehen.
Jedenfalls kann der Kunde den Makler in diesem Falle
nicht zum Tätigwerden zwingen.
Der
Alleinauftrag hat dagegen den Vorteil, dass er den
Makler verpflichtet, alles zu unternehmen, um mit vollem
Einsatz das in Auftrag gegebene Objekt zu verkaufen oder
zu vermieten.
Tut er dies nicht, ist die Rechtsfolge, dass der Vertrag
fristlos kündbar ist!
Zwar bindet sich der Kunde bei Erteilung eines
Alleinauftrages eng an nur einen Makler.
Deshalb werden Alleinaufträge befristet, im Regelfall
auf die Dauer von etwa 4 bis 6 Monate.
Diese von der Rechtsprechung entwickelte
Auftragssituation veranlasst den Makler, Zeit und Mühe
zu investieren, um das Objekt zu vermarkten, sein
wirtschaftliches Interesse, das Geschäft nun tatsächlich
auch zu machen, ist bei einem Alleinauftrag einfach
größer als bei einem allgemeinen Auftrag.
Allerdings hat auch der Kunde Verpflichtungen:
Er darf während der Laufzeit des Vertrages keine anderen
Makler beauftragen, da er sonst schadensersatzpflichtig
werden kann, z.B. in Höhe der eventuell entgangenen
Provision.
Wichtig ist, dass bei einem allgemeinen wie auch bei
einem Alleinauftrag das Selbstverkaufs- bzw.
Selbstvermietungsrecht des Kunden unberührt bleibt.
Anders ist die Rechtslage allerdings beim so genannten
„qualifizierten Alleinauftrag“. Dieser verpflichtet den
Kunden – regelmäßig im Rahmen eines schriftlichen
Auftrages –, alle Direktinteressenten, die sich bei ihm
und nicht beim Makler melden, an den Makler zu verweisen
und den allein beauftragten Makler zu Verkaufs- oder
Vermietungsverhandlungen hinzuzuziehen.
Tut er dies nicht, kann er sich schadensersatzpflichtig
machen in Höhe der im Verkaufs- oder Vermietungsfalle
anfallenden Provision, dies aber nur dann, wenn eine
solche Vereinbarung individuell ausgehandelt wurde.
Übrigens nützt ein qualifizierter Alleinauftrag beiden
Parteien:
Der Makler hat gute Chancen, zum Erfolg zu kommen und
wird deshalb alle dafür erforderlichen Anstrengungen
unternehmen.
Bei den geschilderten Vertragsformen gilt das
Erfolgsprinzip, d.h. eine Courtage wird nur dann fällig,
wenn ein Kauf- oder Mietvertrag wirksam abgeschlossen
wird.
Führt die Tätigkeit des Maklers nicht zum Erfolg,
bekommt er die ihm entstandenen Kosten und Auslagen nur
dann ersetzt, wenn er dies ausdrücklich mit dem Kunden
vereinbart hat, das regelt § 652 Abs. 2 des Bürgerlichen
Gesetzbuches (BGB).
Der Kunde sollte in diesem Falle die Kosten bei
Auftragserteilung begrenzt nach oben festlegen, er ist
dann vor Überraschungen sicher.
Allgemein gilt:
Wer einen Makler beauftragt, sollte darauf achten, dass
Seriosität und Fachkompetenz vorhanden und er darüber
hinaus im Markt aktiv und erfolgreich tätig ist.
Aus:
Welt am Sonntag
Autor: Dr. Peter Breiholdt veröffentlicht am 30.09.2000 |
